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来源:网络整理    编辑:理财圈

房地产投资依然坚挺,房价还在上涨,70城中仅1城下跌!

一、8月房价总体微涨 调控难松绑

国家统计局9月16日发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据看,8月70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1.5%,同比增幅为8%。(可是比去年涨了8%的数据,好位置可不止这价格,毕竟统计包含郊区),未来房价上涨动力仍在,调控力度或将继续趋严。

具体而言,8月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月略微扩大0.1个百分点;31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨8.6%和8.3%,环比分别上涨1.3%和2%,涨幅分别比上月扩大0.2个和0.5个百分点。

今年下半年实际上房价上涨的动力还是比较强的,这种态势或也会促使近期各地继续出台政策。随着环比数据的扩大,同比数据此前持续收窄的态势现在明显改变,开始扩大。所以今年9月各地楼市交易要适当关注下房价管控的各类新措施。

数据显示,8月,67个城市房价环比上涨,北京、南京新房价格环比持平,仅厦门1个城市下跌,跌0.1%。二手房方面,厦门、上海环比微跌,北京、锦州持平,其他城市全部上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,一二线城市商品住宅售价变动总体平稳,三线城市有所上涨。不过,与7月房价相比,一二三线城市涨幅都有扩大迹象。

全国楼市已经调控一年多,但目前看,市场依然处于高温周期,特别是中西部区域,库存去化后,量、价明显上升。今年9-10月,市场仍将在高位运行。

当前,多地出现土地流拍现象,去库存周期也接近尾声,供给侧结构性改革正在发力。业内观点认为,从市场基本面看,当前已经到了补库存的阶段,部分市场新动力需要形成,同时也要警惕部分动力不足的风险,类似企业资金面压力较大风险等。

二、房地产投资依然坚挺,源于新开工和土地购置高增长

1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%。地产投资增速仍处于高位,累计增速较上月仅有0.1个百分点的小幅回落,是由于新开工面积和土地购置面积依旧高增长。前8月房屋新开工面积133293万平方米,增长15.9%;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%;土地成交价款8177亿元,增长23.7%。新开工面积、土地购置面积和土地成交价款同比增幅均较上期继续扩大。尤其近三个月,土地成交面积显著超出往年同期水平,这将使后续一段时间新开工面积增速维持较高水平,支撑开发投资保有韧劲。同时,土地成交量价缺口在缩小,土地溢价率趋于走低,是开发企业补库存区域下沉的体现。但向下布局需谨慎,三四线城市未来仍面临较大的项目利润率压力。

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开发企业单月土地购置面积(万平方米)

三、商品房成交面积增速走弱,但房价仍在上涨

1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份回落0.2个百分点;销售额89396亿元,增长14.5%,增速提高0.1个百分点。销售面积增速有所放缓,其中东部、东北地区同比下降,中部和西部地区增速回落;销售额增速略有提高,主要来自东部地区销售额增速的提高,中部、西部、东北地区销售额增速均在回落,是三四线城市棚改货币化安置和去库存政策逐渐退出的反映。三四线成交温和下行将使商品房销售情况逐步走弱,全年增速呈现前高后低的态势。

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商品房销售面积和销售额及增速(万平方米、亿元;%)

销售面积和销售额增速的反向变动表明房价仍在持续上涨。8月70个大中城市新建商品住宅价格指数平均环比上涨1.49%,同比上涨8.02%,涨幅分别扩大0.28个百分点和1.41个百分点。其中,三线城市表现抢眼:环比领涨,住宅均价较上月提高1.7%;同比增幅扩大最快,增速较上月提高1.57个百分点。在坚决调控房价政策之下,热点城市是重点“盯防对象”,但三四线中也不乏受溢出效应影响热度上升较快的城市。由于大部分三四线城市并未限购限贷,必要时不排除会采取收紧措施。

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70个大中城市新房价格环比(左)和同比(右)(%)

“成交金额明显超过成交面积上涨幅度,主要原因是大部分城市库存去化接近完成后,市场价格上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低,连续超过4年下调。整体看,全国性的去库存周期已经完成。对此,张大伟认为,库存快速去化后,二三线城市普涨加速,全国性的房价普涨出现。特别是中西部区域,库存去化后,量价依然处于明显上涨之中。

四、房企到位资金边际改善,主要依靠自筹和预收款

1-8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月份提高0.5个百分点。其中,国内贷款15783亿元,下降6.6%;利用外资35亿元,下降68.3%;自筹资金34959亿元,增长11.2%;定金及预收款35447亿元,增长15.1%;个人按揭贷款15605亿元,下降1.0%。到位资金边际改善,累计增速继续回升。其中主要依靠开发企业自筹资金,以及商品房销售带来的定金及预收款,而来自商业银行的开发贷款和按揭贷款持续同比负增。

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开发企业各项到位资金同比增速(%)

“目前房价上涨集中在二三线热点城市。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,房价上涨过快的城市不排除近期会出台各类价格管控政策,尤其是在银行贷款政策、楼盘备案价格等方面会有新的动作。

70个大中城市和上半年的数据分析,暴涨已经停止,但横盘震荡效果较明显,大机会缺失,小机会不断,能变现置换的抓紧,此时是对自身6套以内的刚需者最好的变现置换时机。

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发布时间:2018-09-18 01:41:31
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